主持人：
    尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好，首先请允许我代表组委会对在百忙之中抽出时间出席本次发布会的各位来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
    现在是2008年4月22日下午两点钟，“第四届中国商业地产博览会”新闻发布会即将开始，这是一个非常吉祥喜庆的时刻。光临今天会议的单位有各新闻媒体和部分城市驻沪代表，上海地方各商业联合会，各有关行业协会代表，房地产开发企业、策划服务企业、商业品牌企业、规划设计机构和配套设施设备企业代表等。请允许我代表组委会欢迎大家的光临。
    出席今天新闻发布会的领导有第四届中国商业地产博览会组委会执行主席 中国商业联合会副会长兼秘书长姜明先生。第四届中国商业地产博览会组委会执行副主任 上海市商业联合会常务副会长刘荣明女士。第四届中国商业地产博览会组委会执行副主任 中国购物中心联席会议轮值主席 上海购物中心协会理事长张国忠先生。上海财经大学教授 上海市房产经济学会副会长 财华金融地产研究院名誉院长印堃华教授。
    这次盛会是在积极筹办2008年北京奥运会和2010年上海世博会热潮中推出的又一大型城市地产盛会，出席今天发布会的媒体有新华通讯社、中国商报、中国房地产报、21世纪经济报道、第一财经日报、每日经济新闻、解放日报、新闻晨报、新民晚报、东方早报、房地产时报、上海商报、青年报、新浪网、东方地产，CCTV2，今日地产等。
    主持人：各位领导，各位来宾，新闻界的朋友们，大家下午好，“第四届中国商业地产博览会”新闻发布会现在开会！自2005年以来，中国商业地产博览会在商务部、国家工商总局、中国房地产协会、中国连锁经营协会、中国城市网点建设管理协会、上海市经委，上海市商业联合会，上海市购物中心协会等单位的大力支持下已经成功的举办了三届。博览会为我国商业地产的相关行业搭建了一个掌握信息，加强交流，寻求发展，促进合作的良好平台。受到了商业界和地产界的热情关注和积极参与。同时，博览会在这几年的探索中，已经逐步完善并不断的创新，积极的提升。
    今天的发布会有三项内容。一，领导致词，二，发布“第四届中国商业地产博览会”筹备情况。三，介绍当前我国商业地产面临的机遇和挑战。下面请姜明先生致词。

姜明：     各位女士们、先生们、各位来宾，新闻界的朋友们，大家下午好！
    由中国商业联合会主办、上海购物中心协会和上海市商业联合会参与共同承办的“第四届中国商业地产博览会”是在全国上下正在积极迎接2008北京奥运会和加紧筹办2010上海世博会热潮中推出的又一大型地产盛会，请允许我代表中国商业联合会，代表中国商业地产博览会组委会对各位的光临表示热烈的欢迎。对一直关心和支持中国商业地产博览会的新闻界朋友们表示衷心的感谢。
    中国商业地产博览会已在上海连续成功的举办了三届，这些年来，已越来越显露出其较大的影响力，成为我国商业地产专业交流和资源整合的平台。得到了国家有关部委、地方政府和国内外一些行业组织的高度重视和大力支持。是一个具有良好发展前景的专业品牌展会。前不久，刚刚结束的两会，针对当前经济社会生活中存在的问题和矛盾，对实现科学发展，促进社会和谐提出了新的更高的要求。“两会”特别强调今年经济工作要把经济增长偏快转为防止过热，如何坚持好字优先，转变现有经济增长方式，让现有商业地产尽快实现其价值和附加值，这将关系我国城镇资源节约，消费扩大，活力增强，经济平稳，较快发展的大问题。权威人士认为，关于城市的改造和发展，城市可持续发展，城市商业和谐发展，与宜居水平，环境、科技、创新等问题，这越来越引起了世界各国以及专业人士的关注和重视。中国商业地产博览会的举办无疑将对构建和谐社会和推进中国特色城镇化建设，切实加强规划引导加快转变经济发展方式，实现消费投资环境相协调，突出增强城市和持续发展能力都具有十分重要的指导作用和实践意义。
    本次博览会回顾前三次经验的基础上，结合时下国内外商业地产最新发展态势，将在形象、内容、功效、专业、资源等各方面全方位的升级，充分发挥博览会的品牌优势，力求打造一个全新的更具时效的交流平台。进一步增进商业与房地产等相关产业之间的交流、交融，促进商业地产产业群的合作发展。本次博览会有五大特点，权威性、广泛性、创新性、指导性、时效性。
    权威性：本次博览会是由中国商业联合会独家举办，是目前国内唯一由政府协会为主导推进的全国商业地产专业盛会，也是中国购物中心联席会议的指定展会，今年再一次为国家商务部确定为内贸领域重点支持的会展项目。届时商务部和其他部委等城市领导将莅临盛会，国内20多个城市的地方政府、商会，各行业协会和国际相关行业组织以及专业人士也将应邀参加博览会的各项活动。
    广泛性：博览会自2005年正式创办以来由117家商业地产开发企业，商业运营企业，规划设计策划服务机构和地市商务主管部门先后参加了展览展示，39个城市的政府部门领导曾莅临展会，上万名专业人士参加展会的各项系统。纵观历届展会，无论是展会规模、展览面积，还是参展城市和企业的数量以及专业观众、组织等方面，每年都呈大幅增长的趋势，今年的展会胜往年，参展设计城市形象的规划，最新商业地产项目，设计策划服务和商业运营机构，商业品牌和地产配套设施，设备，材料及服务推进，囊括了商业地差开发运营的整个产业群，是一个跨领域、跨行业、跨系统的商业地产盛会。
    创新性：本次展览会及展览展示专题论坛，招商推荐，考察交流和评选颁奖于一身，充分显示了展会功能齐全的综合效应。作为本次展览会的创新，魅力城市实践区集中展示我国东西南北中各城市中具有示范意义和投资价值的实践。引导各级政府跳出以往传统的城市推荐模式，充分运用博览会平台，最终实现推广城市的真正价值。同时，也为未来上海世博会的举办提供一个非常有益的实验平台，十余家国内外行业权威组织共同参与，数十专家演讲论述，近百家城市规划、建筑设计营销策划专业机构，号脉开方，投资商、开发商积极参与，都将给参与的各方提供极有价值的合作发展机会。
    专题论坛是本博览会一大特色菜肴，我们历来非常重视博览会主题大会各论坛的议题和演讲嘉宾的选择，商务部王德胜副市长，建设部陈淮，王玉林主任，国务院发展研究中心巴曙松、王威副书长，以及著名专家教授都到会作为演讲。
    本次博览会我们还将邀请商务部、建设部、国务院研究室，以及国内外一些实战型资深专家就宏观经济政策紧缩条件下面中国城市改造和发展以及商业地产发展的机遇和未来趋势等问题进行演讲。并对当前购物中心、经济型酒店、主题专业市场等大型商业地产项目发展中的热点、难点问题进行分专题讨论。同时通过魅力城市，品牌开发、策划服务和运营企业最新商业地产项目，以及主力商业服务品牌的评选，鼓励和引导更多的城市和企业着力转变经济发展方式，促进中国商业地产持续健康发展。促进中国特色城镇化的建设，实现经济社会又好又快的全面协调发展。
    时效性：有没有时效是所有展览会组织者必须研究的重要课题。这是一切展览会的生命所在。中国商业博览会自创办以来一直追求致力于博览会的实际效果。上届展会上我们和各行业协会联合组织了餐饮连锁、百货连锁、黄金饰品、美发美容、洗衣洗染等酒店连锁八十多家品牌商的发展经理与地产项目招商经理亲密接触，沟通信息，促进合作。受到了参会各方的积极欢迎，今年将继续通过与国内外权威行业组织的合作，不断提升博览会专业观众的质量，更大范围的促进与会代表的交流交融，创造商机，发展共赢。
    最后，我们真诚的邀请各地政府部门、各商会、房地产协会、各有关行业协会和各企业积极参与，同时也欢迎并希望各新闻界能够积极宣传本次博览会，让我们抓住机遇携手共进，为促进中国商业地产又好又快的健康发展共同努力。我相信在各协办单位、承办单位的共同努力下面，“第四届中国商业地产博览会”一定会取得圆满成功，谢谢！

刘荣明：     各位领导，各位来宾，新闻界的朋友们，下午好！
    首先，请允许我代表上海市商业联合委员会向出席今天新闻发布会的各位领导，各位来宾和新闻界的各位朋友表示衷心的感谢。这次以政府协会为主导推进的，得到中央有关部门，部分地方政府和行业组织的高度关注，商务部把这次展会列为重点支持的展览会。为加快推进四个率先，努力建设四个中心，开创社会主义现代化国际大都市建设的新局面，中国商业联合会今年继续将这个展会安排在上海举办。这是对上海的信任，我们要抓住这个机遇，积极参与。努力赢得更为广阔的发展空间。希望各个行业协会、以及各个企业能够积极参会、参展。充分展示上海各个区域的发展规划，推荐自己的最新项目。为更好的服务长三角，服务全国作出贡献。上海市商业联合会将在市经委的领导、指导下和中国商业联合会紧密合作，和各协办单位共同努力，为办好本届博览会做好工作，同时也希望在座的各位，希望我们新闻界各位朋友能够关注，给予宣传本次展会，希望能够亲临现场进行报道，扩大我们的影响力。最后，预祝第四届中国商业产业博览会取得圆满成功，谢谢！

主持人：谢谢刘部长的讲话和致词，下面请上海购物中心协会张国忠理事长讲话。

张国忠：各位来宾，各位朋友，下午好！
    感谢各位光临今天的新闻发布会。由中国商业联合会主办，“第四届中国商业地产博览会”已经定于8月31号到9月2号在上海举办。购物中心加强与推进国际国内的交流合作，由大连、广州、北京、上海等地的购物中心协会、购物中心专业委员会发起组建的。2007、2008年上海购物中心轮值主席至今开过两次会议。中国购物中心今年9月份与第四届博览会几乎同期在上海召开。中国购物中心联席会议将组织大会的代表参观我们的博览会。相互交流切磋，上海购物中心协会将按照联席会议的原则，配合商业联合部，努力将中国商业地产博览会办成有特色的中国购物中心年会。本次会议期间我们还将巩固举办购物中心迈向成功的研讨会。预祝博览会能够取得圆满成功，促进交流，发展共赢，让我们共同迎接中国购物中心产业的春天，谢谢。
白志堃：女士们、先生们，大家下午好！
    受组委的委托，我就“第四届中国商业地产博览会”的具体情况向各位做一个比较详细的介绍。有中国商业联合会独家举办的，上海购物中心协会和上海市商业联合会参与共同承办的“第四届中国商业地产博览会”已经确定在2008年的8月31号至9月2号在上海光大会展中心隆重举办。
    这次会议是中国购物中心联席会议的指定会，今年再次被国家商务部指定为内贸领域重点支持的展览会，中国投资协会，中国城市规划协会等行业组织将给予积极的支持，中国购物中心联席会，中国城市商业网点建设管理联合会，中国连锁经营协会，中国商业发展规划院，中国购物中心产业咨询中心，上海市商业网点管理办公室，上海市房地产行业协会，上海市商业房地产联合发展专业委员会，时代建筑杂志及国际注册商业房地产投资协会参与协办。展览事务具体委托上海化缘商务展览。
    今年的博览会将在展览范围、专业论坛、观众组织、评选颁奖有这些内容。展览方位：本次博览会展览面积七千平米，涉及最新商业地产项目推荐区，商业品牌和运营管理专业服务机构的展示区，地产配套设备设施材料服务等四个展区，内地城市区将集中展示我国城镇建设中具有示范意义和投资价值的最佳实践案例，配合会上组织的实战论坛，城市规划、城市改造和发展案例讨论会，城市推荐会以及投资考察等活动，吸引投资规划、建筑设计、营销策划专家以及中外地产经理和投资商、开发商积极参与，更广泛寻找合作伙伴，注重实践价值。
    商业项目推荐区将集中展示全国各城市大型的商业地产项目，比如商业房产，购物中心，主题商业街、专业市场等大型零售地产项目。中央商业区、现代服务业积聚区、创业产业等城市综合项目，产权式酒店、商务办公楼，酒宴式公寓等各类商务项目，这些项目浓缩现代的设计理念，完美的技术创新和新颖的商业业态，吸引了国内外著名商业品牌的入住，吸引并促成投资商、专业服务商以及商业运营管理机构的合作，实现商业地产的价值。
    展示区主要是通过对零售商业、经营管理机构、酒店管理机构、商业物业管理机构、餐饮娱乐休闲经营管理机构，规划设计、建筑设计、商业空间设计机构，商业咨询策划服务营销部分机构，商业银行、基金、投融资机构、土地储备中心以及专业媒体机构展示，促进各个领域有效面积的交流交融。构建一个商业与地产业、金融业的合作交流。地产配套设备设施材料服务区：主要是展示大型的商业设施、照明、智能控制系统、磨墙等基础建筑材料，以及各类物业服务企业，为地产开发商、大型的商业地产运营机构提供服务。以上是各个战区包含商业地产开发运营过程中总的产业群，是中国版的拉斯维加斯的商业地产大会。
    第二是专业论坛，今年的博览会除了继续邀请商务部、建设部、国务院研究室等政府官员就宏观经济调控下的中国城市的开发与建设，改造与发展，以及商业地产发展机遇和未来趋势等问题进行演讲以外，还讲就大型的商业地产项目等运营中的热点问题进行专题的研讨。比如，我们有中国商业地产主题大会，有中国商业地产运营管理的高峰论坛，有中国商业地产的投融资论坛以及购物中心成功要素的研讨会。经济型酒店运营管理的对策评估会，还有地下空间的开发管理的讲习会等等。力邀国内外最具影响里业内专家对行业建设问题做深度的剖析和精辟的讲解。使我们博览会成为把握研读的行业发展，展望市场未来趋势的中国商业地产业界的盛会。
    第三，专业观众组织，本次博览会在观众组织方面，我们做了大量的工作，本次博览会是中国购物中心联席会议的指定展会，根据联席会议确定了联动原则，各个发起单位都会组织本地区的成员单位来参与联动。中国购物中心联席会议，中国购物中心产业咨询中心和国际购物中心协会等联合主办的中国购物中心国际论坛第六届年会将安排在上海与博览会同期举办。并且将参观考察本次博览会作为这次年会的一个重要活动内容。按照年会以往的规模，参会的代表大概两三百个人。这次与国际购物中心合作以后，参会代表中的境外代表将有较大幅度的增长。他们的参观考察本次博览会将是我们会上的专业人数资源得到空前的提升。复旦大学正大发展管理中国的积极参与，将房地产EBMA的总裁班集中上课的时间安排在我们博览会上，让来自全国各地的总裁班的学员参加各项专业的论坛，大概四五个班有两百多个人，其中大部分是各地房地产企业的老总级的学员，与博览会的参展、参会代表广泛接触，交流学习沟通，寻找合作伙伴。
    第四，继续联合各行业协会在展览现场组织招商大会，让品牌经营发展经理和项目的招商经理见面洽谈，为商业地产的招商搭建一个更为广泛，更有效的资源交流平台。
    第五，依托主办单位会员的资源，将邀请百联、燕商、大商等全国著名的商业企业到会考察，寻找专业合作者。甘肃省宁夏自治区、广东省、深圳市、昆明市的商务厅、局、商业联合会、房地产协会和一些地方媒体正在和我们接触，组团参与参展的事宜，这些都是我们本次博览会专业资源得到极大的提升，中国商业地产博览会将真正开始进入资源整合的发展时期。
    评选颁奖，为了鼓励各地和各个企业加强规划定位，加强投资消费，加强改造和发展，开发建设和管理之间的协调，促进中国商业地产科学、和谐的发展，本次博览会将联合中国商业地产主流媒体评选2008中国商业地产魅力城市金奖，主流品牌开发企业，主流品牌策划服务企业、主流品牌运营企业以及商业地产规划设计金奖，地表性金奖，投资潜力金奖，配套产品金奖，特别是投资潜力金奖将按照现代服务业积聚区创业产业园区，商业广场，购物中心，主题商业街，专业商品城分别设置。商业品牌金奖将授予市场前景良好，拓展能力强，以及各种中国商业地产项目，最受欢迎的商业零售业，餐饮服务业、休闲娱乐业、酒店业的品牌。配套产品金奖将授予在商业地产项目中推广应用、用户反应良好，节能环保，科技含量较高的新型的双拥设备，控制系统和建材产品。
    总之，本次博览会将按照创新、时效的原则努力搭建一个跨领域、跨行业、跨系统的中国商业地产顶尖的交流和资源整合。为投资商、开发商、运营商、各级政府和各个参与者提供更为实在的服务，促进合作，发展共赢。我的发言完了，谢谢大家！

印堃华：女士们，先生们，各位领导，各位嘉宾，下午好！
    非常荣幸，因为我已经离开商业部门的岗位，尽管93年开始，我就是搞商业的零售批发，在国有企业工作了几十年，后来教商业，谈到商业地产的问题。
    谈以前，首先大家关心的是房地产整个形势怎么样？我先简单讲这个问题。我们从这一轮宏观调控，中国的房地产调控经过好多轮，83年一次，88面一次，93、94一次，到98年调控是鼓励方面的调控，不是压的调控，这一次又是一次调控。调控到现在，我们感觉到03年到现在本轮调控，经过去年的十七大以及最近一年左右的时间，逐步的好多问题，开始明朗了。也就是说，一开始调控针对的是固定资产投资过热，房地产投资过热，房价过高，原来针对这两个问题进行调控的。调控到现在，我们这几年出了好多的政策、措施，也有很多同志有不同的看法，讲了好多。比较典型的国内也有一个舆论，好象中国的房地产业绑架了国民经济，中国的房地产业不应该成为支柱产业。中国的房价应该跌到穷人都买得起。这些东西经过这两年讨论、实践、争议各个方面，最后现在基本上明确了。就是我们国家再次明确了房地产业是我们国民经济重要的支柱产业之一，只能搞好，不能搞坏，这一点中央的文件已经明确了。
    现在不是说要不要房地产业的发展，而是房地产业要稳定、健康、可持续的发展，这是很重要的定位。这个调控的定位就解决了过去模糊的问题。
    第二个明确，就是我们中国老百姓要解决住房问题，需要分层次，多元化的办法来解决，也就是我们讲要两条腿走路。解决住房问题不是光买房，租赁也可以解决住房消费。解决住房问题既要发挥市场自发的调节作用，也要发挥政府的社会保障体制的功能和作用。加强社会保障制度，社会保障里面明确了以廉租房为重点，而不是像过去北京搞的回龙观的经济适用房，豪宅，不是那种。最近蒋部长又说了，可能我们还要搞一些经济租用房。我的理解思路越来越清晰，今后我们解决住房问题，解决老百姓民生问题很重要一点可能是要分层次、多渠道的解决。有的是通过市场渠道，有的是通过政府财政这个渠道。可能还有一些要通过各个方面积极性的发挥，像最近上海在搞的民工公寓，各个地区甚至于可能发挥其他一些方面的作用，这个思路现在也明确了。这几年我们一开始搞的时候搞得很乱的，大家搞不清。
    第三个明确问题就是房价问题，不单纯是一个房地产的事情，实际上是各种因素反应。要解决房价的问题，谁说了算，现在也明确了，不是政府说了算，而是市场为主。由市场的价值规律、供求规律来进行调节，房价问题不光是房地产的问题，还涉及到其他很多问题。比如最近我们的通涨形势，商品房作为一个投资品，现在来看中国房价基本是合理的，要市场说了算。夹心层我们要搞一些优惠政策，买房可能退税、贴息等等，这个问题基本上就清楚了。
    这几年政府用了行政手段加上综合应用经济手段，整个形势现在是比较好的，房地产过热的现象，现在是有所降温。去年07年，整个房地产开发投资完成了两万五千多亿，要比前年增长了30%，竣工面积八亿多平米，只增加了4.3，这说明可能是由于成本增加。因此，同样的投资增加了30，但是我们的量只是增加了四点几。从开发资金来看，我们去年到位了37260亿，开发资金是上升了37.3%。07年的外资到位比重率高，各企业自筹资金基本上跟06年比重差不多，但是有一条很严重的问题就是定金和预付款减少比重下降比较明显。我们06年的时候，定金和预付款比重是47%，开发资金里面占47%，07年不到30%，这说明企业资金情况是比较严峻。
    最近潘石屹讲了，一百天要出大毛病，当然他可能比较悲观。但问题是严重的，有些问题可能我们要进一步思考，比如说，房地产买地，如果是企业买地，为什么不能贷款？因为土地是房地产的基本生产资料。它就如同于造船厂买钢板，汽车厂买钢板买汽车配件一样的。应该是属于生产型流动资金。有一次我到香港做报告，香港的那些参加层次比较高，大佬都参加，我跟他们聊了，如果你们在上海看中一块好的地，需要很多钱，你能不能向我们的中国银行贷款？他说，第一，我不需要贷款，我可以上市，我可以增发，我可以用其他的办法。就市场化融资。第二，我可以不向中国银行贷款，我自己有很多长期的战略合作伙伴，甚至于是我的股东，我可以向他们贷款。第三，如果周围银行要我们贷它的款，它还得求我，而不是我求它。他得请我吃饭，我才会给它一笔贷款。这说明什么问题呢？说明我们现在的做法不一定符合国际观念，不一定符合国际资本市场的游戏。
    我在《解放日报》头版有一个报道，我跟中房的印同志讲，我们两个人搞了一个课题，我说我们的金融政策上存在产业的政策性歧视。这个问题要解决，这个问题不解决出现了国内资金很紧缺，我们的资本市场不发达，我们除了向银行借款以外我们只能是预售，如果把内资房地产企业的资金都给断血了，我们中国的国民经济支柱产业可能要受到很大的伤害。它的结果不仅仅是一个房产商可能要破产，我认为破了几个企业的产，几个老板跳楼，问题不大。大的是我们相关的产业，国民经济支柱产业带动的那些相关产业就可能出大问题，整个国民经济就会出大问题。而且就业问题会造成更严重的大问题。我们中国现阶段解决就业问题还是非常主要的一个现实的问题，这个思路需要调整。
    我们也看到有些金融部门的政策思路带有计划经济的痕迹，比如我们的商业银行要避免风险，没有问题，它应该是选择优质服务，什么是优质服务？过去借过钱，还了款，准时还款是优质客户，它有足够的抵押，可以买第二套房子，把第一套卖掉买第二套，比单纯买第一套的是有偿还能力。对优质客户就应该是利率下浮，首付下降，给予优惠。这是我们市场经济很重要的，因为我们的银行已经是股份制银行，是一个企业，它要对企业负责，它放贷款是做生意，做生意就要讲优质客户。类似这些问题我们下一阶段继续要进行条件，包括税收问题。当前中国房地产市场商品承受的税收已经是非常重了。
    现阶段我个人认为不但不应该再出新的税种，还应该减税。因为你要把房价降下来，就必须扩大有效供给，疏导过度需求，降低税费成本，压缩利润空间。一方面我们压缩利润空间，一方面降低税收。我们政府要让你于民，这是很重要的，不与民争利。08年我们的情况是这样的，按照建设部蒋部长和一些会议的情况看，08年的政策性调控还是微调，不会有重大的重要出来。以前我们讲的，我们国家调控是要防止经济过热，防止通涨两个目标。
    最近房地产调控里面提的我们既要防止家大涨，又要防止家大落，因为房价大落不是好现象。房价大落不利于房地产业健康、持续、稳定发展。疏导部分需求，把一部分从购房队伍里面疏导出去，比如现在我们做的买得起房的可能要我们解决廉租房的问题，有些可能要解决经济适用房的问题，不完全由市场解决，市场只能解决有支付能力的需求。
    必须降低成本税费，最近五年，我算了一下，我们的地价从上海来看上升了五倍多，我们的房价基本上升了两倍。我们现在的土地价格是我们引起这轮房价上涨的很重要的原因。尽管中央有的部门不承认，不承认也没有用，事情摆在那里。因此我是大声疾呼，我们需要降低成本税费，现在中央是不是考虑到了呢？已经开始有行动了。
    就是最近前一段时间，我们国家税务总局出台了二手市场里面租赁市场的税费，老百姓租房屋把税降为10%(综合税)。过去上海是5，全国老百姓按照严格规定，税法规定出租房屋需要交付的费用是5%的营业税，12%的房产税，剩下的钱还要交个人所得税。这个问题国家税务总局已经明确了，现在企业还没有解决。企业如果是住房租赁出租的话，它的税收还是很重的。它要付5.565的营业税加附加，12%的房产税，有利润的话，还要付25%的所得税还是过重。现在有企业、机构出租办公楼，没有人出租住宅。因此，我们的租赁市场需要进一步发展。
    我们国家由于原来不是搞市场经济的，我们很多观念上面，都是存在一定的问题，房地产是一个很大的产业，它不光是住宅。美国来说，房是住房与非住房，它的物业量基本上是一半对一半。市场经济发展，许多非住宅用房就不是用自建自住的形式，而是通过市场流通的形式购买或者定制，而不是像我们原来那样，哪一个机关要，我们就给一笔钱搞基本建设，不是这样的。所以，在我们市场经济发展过程中，非居住用房这一块会随着我们经济的发展，大大的放大。这一块里面，特别是商业地产它是非常有潜力的。
    前一段时间，有些商业地产的开发商老板跟我讲，现在调控是住房，我们不是住房，好象我们问题不大。我说不是这个概念。不管住房也好，非住房也好，市场不能解决所有的问题，政府的调控还是必要的，但是怎么调控？这是很重要的问题。在商业地产中间，非常大的一块就是随着经济的发展，我们有增量，可以进一步的增加，同时，还有存量需要进行调整。因为房地产的本质是对土地资源不可再生的稀缺资源进行重新配置，优化合理配置。本质是这个问题，因此，从我们经济发展来看，形态过时了。
    我们可能就要方方面面进行调整。另一方面，有一些城市化发展，人口增加，经济流量大了，可能我们进一步的要搞新的增量的商业地产。我们知道，要是城市更适合居住，不光是房子造的好，需要配套配得好。配套配得好，还需要有就业机会，要有就业岗位，还需要商业买东西方便，当然还需要教育、卫生各个方面，文化娱乐等等。
    作为一个城市，还不光是人口居住的地方，它又是经济活动的一个重心，可能就需要相当一部分办公楼。一个城市如果它的经济活动跨度越大，它可能需要一些旅游业、宾馆业的房地产发展。我们现在商业地产就包括酒店等等在里面。这些机会很多，同时，随着什么生活越来越好，生活越来越高。我们包括很多度假、旅游的商业地产业进一步发展，这是必然的趋势。这种情况下面，我们现阶段在城市化加速时期，我们商业地产的发展，既有机遇，总的来看是机遇，也有挑战。
    所谓机遇就是社会有需求，经济发展需要你这么做；所谓挑战就是我们在经营中间，可能会碰到很多新的问题，因为我们讲，我们现在的商业还是处于不断的完善之中。不像人家那里那么发达，好多地方我们还需要学习国外的先进经验。有些地方，可能我们还需要各种各样的一些措施来进一步的把它搞好。机遇也有，挑战也有。
    前一段时间，因为我很多学生都是开发商，也有很多学生是商业集团的大老总，很多人问我，这个地方准备怎么搞，现在我也提一下。现在我们最好的发展机遇在什么地方？我认为从中国来看，凡是在经济比较发展的地区，商业地产发展机遇相对来说都是比较好的。因为它的经济流量大，它必须要发展，是不是欠发达地区就不需要了，不是这个概念，不是这个意思，我们有许多东西可能还需要商业地产，需要随着经济发展到了一定的阶段什么阶段什么事很重要。
    因为我在实践中碰到，有一年，我们有安徽有一个的工业城市请我去，它们要搞一个八十万平米的商业，而且发展商是我的学生，是交大领袖班的学生。请老师去把关，我就去了，去了一看一了解，这个城市的常住人口只有三十万，你要搞八十万，说明政府有点好大喜功。这样是不行的，因为我们知道商业地产不同于住宅，它每平米的面积都需要一定的购买力支撑的。你人口少，购买力没有那么强，你就不可能搞那么大。如果搞那么大，就可能带来很大的危害，就是发展商的资金会套牢。当然我们中国有这么一个情况：地方政府先帮你套住，慢慢解套是你的事，它作为一个政绩已经完成了，这时候我们的投资商一定要冷静，不是那么简单的。我们要经过很好的市场调研了解购买力的特点，它是流动性的，还是当地为主的，它有没有其他的一些流量，这是很重要的。我们有些城市外来购买力很大，恐怕我们就是这样的问题。
    我们最著名的中百一店商业的购买力主要都是外地来的，本市人是很少去的，我们要注意这些问题。有一些新兴的地区商业机会很多，但是有的项目对于我们实力雄厚的大企业可以搞。但是对于我们资金流量不足的企业可能不一定适合。因此，我们说，有机遇，但是你抓机遇的时候也要冷静分析，千万不要盲目。比如造星级宾馆，合作伙伴跟你谈判下来，你投资能否得到必要的汇报，这是很重要的问题。因为越是高星级宾馆，恐怕越要请那些著名的管理公司进行管理。这些著名管理公司进行管理它的条件很苛刻，要求很高。因此，我们在这种地方都要注意，不是一般的，是要非常注意。否则我们可能造完了知道怎么经营。很多老板都在搞购物中心或者主题商业，如果现在我们再搞早期温州模式的那种卷帘门式的东西，红恐怕就不行了，我们搞的都是有一定规模的，一定特色的东西，但是这个搞的时候，恐怕就是我们要认真考虑，你有没有力量。
    商业地产是要有培育期的，没有培育是搞不成的。这些问题恐怕都是我们值得思考的问题。我想，总的来看，现在我们的商业地产搞得比较热火朝天，既然有机遇，我们就要抓住这个机遇，要敢于进行必要的投资，但是在投资中间我们一定要考虑周到，特别是我们商业的发展一定要重视规划。不重视规划是要吃苦头的，如果你不了解情况，盲目的发展甚至于我们也看到前几年，凭投资者个人的兴趣搞一个什么花样经搞出来，最后几年有的苦了，典型的是我们现在所谓国际采购平台，叫五角大楼，南汇的。实际是老板心血来潮搞的东西，现在苦得要命，好容易，我们社科院把它研究搞了一个国际采购平台，但是老实讲，误了几年，投资的机会成本多大，这是一个问题。
    作为一个地产开发商，我们是不可能做长期投资的事情，这个点，我们一定要注意。这样布下去，我们的机会怎么抬高，不行的。过程中间，我们还要注意，下一步我们可能更多考虑商业布点的问题，摆在什么地方的问题。现在我觉得有一种不好的现象，一窝蜂的都搞到中心城区。可是我们的城市化发展以后很重要的我们需要搞到新兴地区，新发展地区。这些新发展地区，它的商业配套需要一定的周期，像我们上海的曲阳新村八十年代商业搞成最后大家能够接受了，是花了十年时间，不是那么快的。当然，原来我们设计的时候它是用的一些国际上那种很好的观念，把商业搞在小区里面，不搞在马路边上，因为我们传统都是搞在马路边上。实际上，我们中国有好多问题，跟国外不一样，跟欧洲是不一样。因此，这些问题我们都要考虑，我想总的来看，我们机会很多，怎么抓住机会，这里面除了抓住机遇以外，还要考虑资金流的问题，现金流的问题，这是一个很重要的。
    我记得当初大林绿地开始启动以前，跟罗康瑞一起原来做新天地的郑先生来找我什么看法？我说选址很重要，你这个地方我认为是非常好的商业发展的有前景的地段。因为你离南京路很近，而且你的周边一些文化娱乐配套已经齐全了，而且你这个地方高档的住宅现在也已经还是起来了。我说肯定是好的，但是有一点，成不成关键看你能不能招商招到那些有影响的，国际的商家，商业地产最难的是招商。这个问题我们一定要预先有所考虑。今天我就讲这些，如果有机会，大家有需要，我作为一个商业老人，也愿意为大家出点力。谢谢大家！

    主持人：谢谢印教授深入浅出的讲解，通过前面几位领导和专家的介绍，使我们看到了虽然目前我国商业地产遇上了经济过热、物价上涨、房市成交回落，通涨显现等困难，但是我们相信，有新北京、新奥运、新上海、新世博的机遇，有国家积极促进商业服务业发展的政策，有地方政府对城市功能的完善，商业网点的布局，道路交通的建设，对老百姓宜居度的提高和招商引资等等方面的高度重视，有各位在座的企业家和媒体朋友们的积极参与和支持，这些都是将为我国商业地产带来良好的发展机遇，也将促进，促使第四届中国商业地产博览会将会取得圆满成功。今天的新闻发布会到此结束，恭祝大家身体健康，工作顺利，谢谢大家！