万科降价实际是为了快速周转资金

　　根据万科内部总结出的“碧桂园模式”，其中很重要的一条便是“以低价换周转”。按照杨国强的做法，碧桂园项目价格经常是周围可比项目一半的价格，多年来含精装修的公寓房销售均价不足3800元/平方米。产品取得预售证后，全数投向市场，低价快销导致批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。

　　这似乎给万科之前的“10%”找到了佐证。

　　“快速开发的利润率可能低一些，但是资产回报率却更高。”王石说。

　　当然，调整只是阶段性的。肖莉解释称，目前万科并不认为调整过程中

　　当资金取代土地成为瓶颈

　　“随着宏观调控的不断深入，资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈。”这是万科在2006年作出的判断。按照肖莉的解释：“近年来，万科延续一贯的快速开发和销售的经营思路，不断提高资金的使用效率，另一方面，也尝试通过各种方式拓宽企业的融资渠道，增强公司的资金实力。”

　　郁亮在万科集团内部一直着力贯彻的基本原则，是“均好中加速”。这意味着有限的资金可以发挥最大的效应。因为针对最核心的资产回报率而言，三个影响因素分别为“利润率”、“周转速度”和“财务杠杆”。

　　肖莉说，在利润率和周转速度之间，万科一直选择的是快速周转策略，以及在此基础上合理的利润率。

　　对于“加速”一说，万科有一套严格的管理体系。

　　按照业内通行的惯例，项目资源可供利用时间在1到5年之间。而超过了5年的项目资源量，就可能导致长期风险和低周转。因为资产周转率将会因为资金的沉淀而急速下跌。从2004年开始，万科的项目资源都小于未来2年的开工量，项目资源与未来2年开工量之比逐年下跌。去年9月底，万科权益项目储备为1653万平方米，但是今年的开工量将超过1000万平方米。

　　王石所表达出的对碧桂园的尊敬，也部分源于碧桂园总资产周转率较高。碧桂园一半项目概念设计1天即可完成，多数项目可在获得土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8~10个月。

　　万科走的也是快速开发的路线，从获取土地到开始卖房子，万科需要9到12个月。2009年后，随着工厂化技术在万科项目中的全面应用，这一速度将进一步提高30%左右。

　　比较碧桂园和万科的财务数据：万科2007年的资产周转率略有下降，而碧桂园持续上升。2006年万科的总资产周转率是0.56。而房地产行业平均资产周转率水平则是0.32。公告资料显示，若扣除高额分红影响，碧桂园2006年总资产周转率为0.50，净资产周转率为2.52。

　　“万科的产品遵循市场定价原则，旗下各项目的具体定价，由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。集团总部把握基本原则，并对各地子公司的经营指标包括周转速度进行考核，但并不干涉各子公司、各项目的具体定价。这是万科一贯的管理方式，近期没有发生任何变化。”