为何个盘上涨明显？ 解读冰冻期上海楼市怪象

　　●为什么个盘上涨明显？

　　现象：展会上，许多楼盘出现了涨价迹象。展会前，绿洲香岛花园农历新年前房源均价在10000元/平方米，而在展会上的报价已达11000元/平方米；中远两湾城四期在展会第一天的报价为22500元/平方米，在展会的第三天，报价也推高了500元/平方米。

　　展会外，绿地蓝海庭今年一月底的成交均价为7800元/平方米，而上周该案的成交均价已上升至8232元/平方米；金色贝拉维上周报价35000元/平方米，较去年4月上涨了55.6%；一品漫城上周报价15000元/平方米，较去年11月底上涨了25%。

　　为什么较多新开房源的价格仍呈现较快的上涨趋势？

　　解读：“开发商最大的定价依据就是考察当期的市场需求，去年由于宏观调控压抑的大批刚性需求在年初冷清的楼市中一直没有得到释放，进入3月传统旺季，需求的释放让许多开发商采取了涨价的策略。”房地产研究中心主任薛建雄表示，其实房展会上的人气回升就是楼市将来走势的一个缩影，预计旺季上海楼价仍会出现较大的上涨趋势。

　　●为什么打折力度在减弱？

　　现象：“去年上海之春房展会上还能找到许多低开楼盘，特别是一些外环沿线和外环外的新盘，几乎每家都会打出特惠房源，今年能淘到的特惠房源寥寥无几。”展会上一位从事房地产市场研究石先生表示，今年除了南汇和昆山等地区的个别楼盘推出少量特惠房源外，其余的都是以会员制98折的方式招揽客户，形同虚设，促销力度明显减弱。

　　“去年特惠房展台还会出现疯抢的局面，今年有些特惠房根本无人问津，因为位置实在太偏了。”石先生坦言。

　　为什么目前的房展会上没有一种优惠活动能让购房者有当场下定的冲动？

　　解读：业内人士指出，在上海楼市前景尚未明朗之际，没有资金压力的开发商都不会采取较大的优惠幅度，中小开发商喜好“群居群策”，即使是地产大佬中有率先降价举动，在他们的群体中没有先例，他们也不会跟风；其次，各界包括海外机构看好后市是他们最大的定心丸，现在开发商考虑的还是怎样在产品质量上、概念上下功夫，考虑的是长期经营，一般不会采取大幅降价回笼资金的策略。

　　●为什么小

　　现象：前不久，中房指数公布检测结果，今年2月上海住房成交套均面积为99.48平方米，是多年来首次回落至100平方米以下。上海之春房展会上，小户型也成为了绝对的主流。

　　天山华庭4月初推一批56-100平方米的小户型房源；万科四季花城90平方米的紧凑3房同样受到热捧，奥林匹克花园、中大九里德、九城湖滨等，新推的房源套均面积均55-100平方米之间。

　　为什么一些大盘的后续房源都开推出了总价相对较低的小户型项目？为什么小户型突然成为市场的主流产品？

　　解读：展会上，笔者发现，在接受访谈的20组购房者中，有12组购房者都是婚房和首次置业的购房者，他们偏向的就是100平方米以下的小户型房源。

　　“7090的政策推行是开发商主推小户型产品的一大原因，而需求旺盛也是市场充斥小户型房源的一大佐因。”薛建雄表示，随着7090政策的层层推进，部分后改规划的盘源都将小户型放在项目的最后一批开发，导致市场上卖末期房源的楼盘都以小户型为主，他指出，下阶段住房平均套户面积可能还将逐渐下降。

　　●为什么异地投资楼盘成为展会主角？

　　现象：今年房展会上，海外和异地的布展空间占据了大半江山，投资性商业地产及养老型住宅来沪宣传的力度明显加大。

　　首次来沪的康定一个四星级度假公寓项目，以23万元的起价和年回报率8%的收益，吸引投资者；昆山

　　走廊上、过道中随处可见的是发放商铺、写字楼及异地楼盘传单的工作人员，有些未布展的小型代理公司和开发企业也在房展会中疯抢客户。

　　解读：业内专家表示，目前宏观调控多次梳理后的市场，投资客买卖房产行为确实已明显暂停或放缓。出手投资越来越谨慎的同时，许多投资客开始持币等待机会。这种情况对于异地楼盘推广却是非常有利的。在市场资金对上海房地产市场产生疑虑的时候，异地楼盘吸引的不止是意向客户，更可以以低价位优势吸引观望客户。(董琳霞/文)