创意地产新浪书吧　LOFT空间

　　二、LOFT空间

　　创意地产作为新型商业地产，还包括创意办公楼的开发。

　　创意办公楼在建筑设计上应该体现创意的特性，如构建LOFT建筑形态。

　　LOFT在英文中原指阁楼、顶层楼,“位于工厂、仓库或其他商业、工业建筑上层的开敞空间。”

　　LOFT在《简明不列颠百科全书》释义为：“房屋中的上部空间或工商业建筑内无割断的较大空间。”

　　大连理工大学出版社2003年出版了荷兰马克•赖恩特杰斯等著的五卷本《空间创意设计——LOFT》大型系列丛书，每本书都以欧洲一个城市的LOFT改建为主题，由市长作序，涉及的城市有阿姆斯特丹、安特卫普、巴黎、柏林和伦敦。LOFT起初泛指老厂房老仓库，欧美各国把在经济转型中废弃的LOFT改造成为艺术家工作室、精品店、酒吧和住宅等等，在改造过程中活跃着房地产开发商的身影。

　　奥里安娜•菲尔汀•班克斯等在《Lofts——空间中的生存》一书中提出了LOFT五个基本要素○13：

　　⑴空间。房间的净空要在3米到4.25米之间，而且空间要尽可能的大而开敞，最好的LOFT都是十分宽敞的。

　　⑵光线。LOFT的另一个关键要素，当然也是吸引纽约艺术家接受这种生活方式的最重要的原因，那就是自然光线。

　　⑶开敞。LOFT必须至少有一部分平面是开敞的，尽可能减少传统建筑中的墙体(毕竟，这是它最大的特点)。在大多数情况下，空间应该尽可能的保持开敞和简练。

　　⑷城市景观。《Lofts---空间中的生存》一书中说:即使LOFT位于郊区甚至位于乡村，来来往往的火车、飞机以及其他的交通工具能够每天出现在视野中——这绝对加深了对LOFT生活的体验与感受。

　　⑸工业元素。为了表现出LOFT的工业背景和性格，管线和清水砖墙裸露得越多，当然就越好。如果LOFT的建筑结构没能体现出工业建筑的特色，那就想方设法在细部处理上来表达。

　　作为LOFT最初形态的老厂房老仓库一般体量较大，垂直方向层高较高，在水平方向跨度较大，这种高层高大跨度的空间格局会扩大弥漫创意工作者的灵感和想像。创意办公楼LOFT的魅力在于，它是有生命的，并不是拥有一个老厂房或老仓库，就能成为创意LOFT。必须为它注入对这种空间形态的理解，并用各种手段表现出来，才能使老厂房老仓库成为LOFT创意空间，而不是简单地使人们处于老的工业建筑中。经过创意设计的老厂房老仓库LOFT空间往往会呈现这样的格局：高大而开敞的空间，上下两层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁，大跨度流动空间的任意分割，户型之间的全方位自由组合，展示和表达的是自由富有创造性的工作方式。

　　随着LOFT逐步被人们重视，LOFT概念的外延也逐渐扩大，它所涉及的建筑类型已不仅限于老厂房老仓库改建，它所涉及的使用功能也不仅限于艺术家工作室，LOFT的空间魅力也可用于新建筑的开发，包括多功能的创意办公楼空间。

　　2006中国十佳最具投资价值创意地产名单中名列榜首的是北京东方梅地亚中心办公楼，分为A、B、C、D四栋楼，其中B 座 (5层)为整个东方梅地亚中心的各项商务、会议、展示、演出、餐饮、娱乐等多功能的综合楼，其建筑设计颇有LOFT意味。

　　创意办公楼在运营上应该和创意产业有更多的关联性。如在创意产业分类中，广告业占有重要的地位。创意办公楼可以进行类似“麦迪逊”概念专题招租，吸纳较多的广告公司进驻。

　　麦迪逊概念来源于纽约麦迪逊大道，后者为智威汤逊、达彼思、奥美、李奥贝纳、DDB等著名广告公司的发迹地，纽约麦迪逊大道(Madison Avenue)已经成为美国广告业的代名词和纽约的一道风景线。

　　三、产业集群

　　创意地产作为新型商业地产开发，其第三种类型是创意园区。

　　创意园区主干是创意产业集聚区，它以产业集群为特征。

　　1.产业集群和产业链

　　按照美国哈佛大学迈克尔•波特(Porter)的看法,产业集群(Cluster Industries)是在某一特定领域中(通常以一个主导产业为核心),大量产业联系密切的企业以及相关支撑机构(包括研究机构)在空间上集聚,通过协同作用,形成强劲持续竞争优势。产业集群具备天然的横向扩张和纵向扩展的内在动力机制。

　　创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效益。

　　创意园区开发通过产业集群在运营上锻造创意产业链。

　　产业链即从一种或几种资源通过若干产业层次不断向下游产业转移直至到达消费者的路径，它包含四层含义：①产业链是产业层次的表达。②产业链是产业关联程度的表达。产业关联性越强，链条越紧密，资源的配置效率也越高。③产业链是资源加工深度的表达。产业链越长，表明加工可以达到的深度越深。④产业链是满足需求程度的表达。产业链始于自然资源、止于消费市场，但起点和终点并非固定不变。

　　厉无畏主编的《创意产业导论》中说：“高收益是创意产业的基本特征之一，其前提是有效的产业运营和价值的实现，而价值链的锻造是关键。”○14

　　创意产业的基本价值链构成如下：

　　2.上海创意产业集聚区模式

　　上海在对多批创意产业集聚区授牌的基础上，制定了《上海创意产业集聚区管理规范(试行)》，初步形成了上海创意产业集聚区的创意园区模式，是一种创意园区的样式。《上海创意产业集聚区管理规范(试行)》摘要如下：

　　⑴上海创意产业集聚区基本定义：依托上海先进制造业、现代服务业发展基础和城市功能定位，利用工业等历史建筑为主要改造和开发载体，以原创设计为核心，相关产业链为聚合，所形成的研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意、时尚消费创意等为发展重点，并经市政府有关部门确认的功能区域。同时，它也是创意企业、创意工作室、创意设计人员实施交流、互动、集聚的场所和各种创意作品展示、交易的平台。

　　⑵上海创意产业集聚区建设规范：①鼓励创意产业集聚区建设按照“三个不变”原则，对历史建筑实施保护性开发。即：房屋的产权关系不变，建筑结构不变，土地性质不变。 ②创意产业集聚区应按国家和本市的法律法规要求，做好历史建筑的保护工作。 ③创意产业集聚区建筑外型应与城市建筑形态、周边环境相和谐。④创意产业集聚区的房屋建筑结构应符合本市相关建筑标准。⑤创意产业集聚区的消防、安全、卫生、环保等应符合相关规定。⑥创意产业集聚区应具备一定的建筑规模，一般应在1万平方米以上。⑦创意产业集聚区要有明确的产业定位和产业特色。有若干个主导产业门类，其企业应占园区全部企业总数的70%以上。⑧创意产业集聚区能提供适合创意企业发展的工作环境、配套设施和服务功能。园区内水、电、通信、道路等公共设施完善；园区能根据客户需求和自身条件提供宽带网络、会务、展示等配套设施及服务功能。园区内的配套服务设施面积原则上不超过园区面积的10%(以时尚消费创意为主业的园区，其比例另定)。

　　⑶上海创意产业集聚区管理规范：①创意产业集聚区应设立专门的管理机构、配套专职管理人员。园区管理机构负责园区的统筹协调、对外招商、物业管理和提供配套服务；管理人员分工明确，职责到位。②创意产业集聚区的管理制度健全。应依照国家和本市有关法律、法规要求，遵循安全、简便、公平、合理的原则，结合各自实际情况结合自身特点，建立物业管理、安全责任、配套服务等制度。③创意产业集聚区应建立入驻企业档案，配合相关政府职能部门做好园区统计。④创意产业集聚区应应积极引导入驻企业属地注册，并配合所在区域相关职能部门对入驻企业开展管理与服务。⑤创意产业集聚区管理机构应及时向有关政府业务主管部门报告入驻企业举办的各种活动；其中涉及意识形态的演出、展览等活动应向区文化主管部门备案或审批。⑥创意产业集聚区管理机构应与区产业主管部门签订管理责任书，接受监督、检查和指导；同时，也应与入驻企业签订相应管理责任书，定期检查和监督入驻企业遵守管理规定。⑦创意产业集聚区入驻企业不得擅自改变建筑结构和使用性质；入驻企业的二次装修应按规定上报有关部门。⑧创意产业集聚区及入驻企业的一切活动均应符合上海市环保相关规定，不得干扰周边居民、企事业单位的正常生活和工作秩序。

　　⑷上海创意产业集聚区管理部门：上海市经济委员会负责全市创意产业集聚区的布局规划、产业导向、政策协调，以及制定建设标准和落实扶持政策，并负责本规范的组织实施、检查和监督。各区经济委员会负责本区创意产业集聚区的指导、管理，会同本地区建设、规划、房地、财政、税务、工商、科技、文化、环保、劳动、安全、消防等部门，为创意产业集聚区发展营造良好环境。

　　3.创意园区的三种类型

　　创意园区的开发以产业集聚为特性，在类型上参照台湾的说法有三种。

　　⑴创作型创意文化园区——

　　自主性艺文社群与支持团体之培养机制；国际创意文化交流平台；创意文化知识传习场所(专业学习)；创意工坊(workshop)群：特别鼓励不同创作类型之跨界合作；创意技术资源中心；配合创意工坊群之展示交易中心；创意产业工作者联谊俱乐部；创意知识传习教室(专业教育系统)。

　　⑵消费型创意文化园区——

　　以“文化消费者”、“到访观众”为主要服务对象，不仅是创作者与消费者、观众进行接触与交流的平台，也是文化创意产业行销通路的旗舰点，营造生活美学的社会氛围，促成文化消费习惯的建立。该类型园区之设置基地位置，须特别考量交通可及性、开放性等配套之区位条件。

　　⑶复合型创意文化园区——

　　复合型创意文化园区乃结合创作型创意文化园区与消费型创意文化园区之功能与设施，兼具创作性空间与消费性空间。两者比重之差异，则需进一步考量园区所在地之地方特性、园区在文化创意产业发展历程中之阶段性任务与角色扮演而定。

　　本章主要参考书目：

　　①常青著：《建筑遗产的生存策略——保护与利用设计实验》，同济大学出版社，2003年版。

　　②殷友田主编：《房地产开发理论与实务》，高等教育出版社，1998年版。

　　③李美霞等著：“符号隐喻文化”，《外语教学》，1991年第1期。

　　④[希腊]亚里士多德著，罗念生译：《诗学》，人民文学出版社，1992年版。

　　⑤刘先觉主编：《现代建筑理论——建筑界和人文科学自然科学与技术科学的新成就》，中国建筑工业出版社，1999年版。

　　⑥冶父山：“感怀‘玩命’的大师”，《深圳特区报》，2005年4月12日。

　　⑦[美]高斯•罗卡斯尔：“适应性的再利用”，《世界建筑》，2000年第5期。

　　⑧[英]肯尼思•鲍威尔著，于馨等译：《旧建筑改建和重建》，大连理工大学出版社，2001年版。

　　⑨⑩陆地著：《建筑的生与死——历史性建筑再利用研究》，东南大学出版社，2004年版。

　　○11参见《台湾的创意产业》，《东方视觉》，2005年8月，转引自www.ionly.com.

　　○12张真编著：《开家概念店》，中国宇航出版社，2006年版。

　　○13[英]奥里安娜•菲尔汀•班克斯等著,范肃宁等译,《Lofts——空间中的生存》，中国水利水电出版社，2003年版。

　　○14厉无畏主编：《创业产业导论》，学林出版社，2006年版。